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Sie haben eine Immobilie geerbt und fragen sich, was das Finanzamt als Nächstes von Ihnen will. Oder Sie wissen, dass ein Schreiben kommen wird, und möchten vorbereitet sein. Geerbte Immobilien sind der häufigste Anlass für eine Erbschaftsteuerpflicht — nicht weil die Steuer zwangsläufig anfällt, sondern weil Bewertung und Fristen unbemerkt Konsequenzen haben, wenn man sie nicht kennt.
Das Wichtigste zuerst: Sie haben drei Monate Zeit, den Erbfall dem Finanzamt anzuzeigen — unabhängig davon, ob Steuer anfällt oder nicht. Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie von der Erbschaft erfahren. Wer sie versäumt, riskiert ein Bußgeld; wer den Wert der Immobilie zu niedrig ansetzt, riskiert eine Steuernachzahlung mit Zinsen.
Nicht jede geerbte Immobilie ist steuerpflichtig. Ob Steuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen ab. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht in § 16 persönliche Freibeträge vor:
Liegt der steuerliche Wert der Immobilie — zusammen mit allen übrigen Nachlasswerten — unter dem persönlichen Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Jeder Miterbe wird dabei einzeln betrachtet: nicht die Immobilie als Ganzes, sondern der jeweilige Erbteil.
Rechtlicher Hinweis: Alle Angaben orientieren sich am ErbStG und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Stand: September 2026.
Was über den Freibetrag hinausgeht, wird nach Steuerklassen und Betragsstufen besteuert (§§ 15, 19 ErbStG):
Zur Verdeutlichung: Ein Kind, das über seinen Freibetrag von 400.000 € hinaus weitere 100.000 € erbt, zahlt auf diese 100.000 € nach Steuerklasse I einen Steuersatz von 11 % — also 11.000 € Erbschaftsteuer (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Ein nicht verwandter Erbe zahlt auf denselben Betrag — nach dem kleineren Freibetrag von 20.000 € verbleiben 80.000 € steuerpflichtig — nach Steuerklasse III bereits 30 %. Die Steuerklasse entscheidet hier über ein Vielfaches der Belastung.
Das Finanzamt orientiert sich nicht am tatsächlichen Marktpreis — sondern an standardisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz (BewG). Das Ergebnis liegt manchmal über dem echten Marktwert, selten darunter.
Das Finanzamt wählt je nach Objektart zwischen drei Methoden (§§ 182–197 BewG):
Nach § 198 BewG können Erben nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Steuerwert. Dafür ist in der Regel ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich. Das Finanzamt ist an diesen niedrigeren Wert gebunden, wenn er ordnungsgemäß nachgewiesen wird.
Ein solches Gutachten kostet in der Regel zwischen 1.000 € und 3.000 €, je nach Objekt und Lage. Es lohnt sich zu prüfen, ob die mögliche Steuerersparnis diesen Aufwand rechtfertigt — bei Immobilien im mittleren Preissegment kann die Differenz zwischen Steuerwert und echtem Marktwert erheblich sein. Erben haben das Recht, diesen Nachweis zu führen; das Finanzamt muss ihn nicht anbieten.
Unabhängig davon, ob Erbschaftsteuer anfällt: Nach § 30 ErbStG sind Sie verpflichtet, den Erbfall innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen anzuzeigen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie von der Erbschaft erfahren — nicht mit dem Todestag.
Die Anzeige enthält:
Nach Eingang der Anzeige fordert das Finanzamt — wenn eine Steuerpflicht in Betracht kommt — zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf. Dafür werden üblicherweise ein bis drei Monate eingeräumt, die auf Antrag verlängert werden können. In dieser Phase sind die Wertansätze für die Immobilie verhandelbar — das ist der Moment, an dem ein Steuerberater mit Erfahrung im Erbschaftsteuerrecht den größten Unterschied machen kann.
Stand: September 2026.
Das sogenannte Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen vollständig von der Erbschaftsteuer befreit. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG ohne Größenbeschränkung, wenn die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst bewohnt wird.
Für Kinder gilt die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ebenfalls — aber nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Alles, was darüber liegt, ist steuerpflichtig.
In beiden Fällen muss die Selbstnutzung mindestens zehn Jahre aufrechterhalten werden. Wer vorher verkauft, vermietet oder dauerhaft auszieht, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend — außer ein zwingender Grund wie Pflegebedürftigkeit macht das Weiternutzen unmöglich. Das ist ein Aspekt, der vor einer schnellen Verkaufsentscheidung genau geprüft werden muss: Eine Steuerbefreiung, die ein Jahrzehnt bindet, ist kein Geschenk ohne Bedingungen.
Stand: September 2026.
Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind zwei verschiedene Dinge — und beide können auf eine geerbte Immobilie anfallen, wenn sie verkauft wird. Die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) greift, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre liegen.
Die Zehnjahresfrist läuft nicht ab dem Erbfall neu. Sie beginnt mit dem Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat. Hat der Erblasser das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch den Erben in der Regel einkommensteuerfrei. Hat er es erst vor vier Jahren erworben, kann auf den erzielten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen.
Dabei gilt: Als Anschaffungskosten zählen für den Erben die ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers — nicht der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. War die Immobilie seit dem Kauf durch den Erblasser stark im Wert gestiegen, kann der steuerpflichtige Gewinn deutlich höher ausfallen als erwartet. Ein Blick auf das ursprüngliche Kaufdatum und den ursprünglichen Kaufpreis lohnt sich deshalb, bevor die Verkaufsentscheidung fällt.
Ausnahmen gelten, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob das im konkreten Erbfall greift, hängt von der Nutzungshistorie ab — hier empfiehlt sich steuerlicher Rat vor der Verkaufsentscheidung.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Behandlung im Einzelfall hängt von den konkreten Umständen ab. Stand: September 2026.
Neben der Erbschaftsteuer gibt es eine weitere Frist, die leicht untergeht: Das Grundbuch muss nach einem Erbfall auf den oder die Erben umgeschrieben werden — die sogenannte Grundbuchberichtigung. Solange die Immobilie noch auf den Namen des Verstorbenen eingetragen ist, können Erben sie weder verkaufen noch beleihen. Das blockiert jeden weiteren Schritt.
Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei (§ 82 GBO). Nach Ablauf dieser Frist werden Gerichtsgebühren fällig, die sich am Wert der Immobilie orientieren und schnell in den vierstelligen Bereich gehen können.
Für den Antrag beim Grundbuchamt benötigen Sie:
Den Erbschein selbst beantragen Sie beim Nachlassgericht — das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Die Bearbeitungszeiten liegen häufig bei mehreren Wochen; in Erbengemeinschaften, bei denen alle Miterben nachgewiesen werden müssen, kann es länger dauern. Wer die Zweijahresfrist für die kostenfreie Grundbuchberichtigung nicht aus dem Blick verlieren will, sollte diesen Schritt frühzeitig anstoßen — auch wenn der Verkauf noch nicht feststeht.
Wenn eine Immobilie an mehrere Personen fällt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Für die Erbschaftsteuer wird jeder Miterbe einzeln betrachtet — auf seinen Erbteil, mit seinem persönlichen Freibetrag. Das kann die Gesamtsteuerlast gegenüber einem Alleinerben spürbar verringern, weil mehrere Freibeträge auf dasselbe Objekt entfallen.
Die eigentliche Herausforderung ist in der Praxis selten eine steuerliche: Wer trägt die laufenden Kosten der Immobilie bis zum Verkauf? Wer entscheidet über notwendige Reparaturen? Und was passiert, wenn ein Erbe verkaufen will und der andere nicht? Diese Fragen berühren § 2042 BGB und im Extremfall die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Mehr dazu auf der Blogübersicht.
Eine geerbte Immobilie bringt Fristen mit sich, die sich nicht verschieben lassen, und Bewertungsfragen, die den Steuerbescheid maßgeblich beeinflussen. Beides hängt daran, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat — für das Finanzamt und auf dem Markt. Eine erste realistische Einschätzung des Verkehrswerts ist der sinnvolle Ausgangspunkt für jede weitere Entscheidung.
Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite für eine unverbindliche Einschätzung. Wir helfen Ihnen, die Immobilie einzuordnen — und begleiten Sie, falls ein Verkauf der nächste Schritt ist, durch den gesamten Prozess.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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